“거래는 활발, 공실은 증가… 그 사이에 서 있는 오피스 시장 이야기”
안녕하세요. 오늘은 2025년 1분기 서울 오피스 시장에 대한 주요 동향과 인사이트를 정리해보았습니다.
이번 포스팅은 저희가 속한 젠스타메이트그룹에서 발간한 공식 리포트를 기반으로 작성했습니다.
국내 오피스 시장을 가장 가까이에서 분석하는 리서치팀의 데이터를 토대로, 실무자의 시선에서 꼭 필요한 정보만 골라 정리했습니다.
금리, 공실률, 거래 흐름까지 오피스 시장의 전반을 함께 살펴보시길 바랍니다.
🔍 핵심 요약
- 서울 오피스 거래 규모: 4조 7,982억 원 (전분기 대비 -5%)
- 서울 평균 공실률: 6.4% (전분기 대비 +0.4%p)
- 임대료 & 관리비: 각각 3.4%, 2.0% 상승
- 주요 입주사 이동: 사람인(마곡 원그로브), 국민은행·카드(여의도 앵커원), 카카오증권(여의도파이낸스센터)
🏢 거래는 활발했으나, 신중함이 요구됩니다
1분기 서울 오피스 시장은 여전히 활발한 거래 흐름을 보였습니다.
마곡 원그로브(1조 5,790억 원), 대신343(평당 4,101만 원) 등 초대형 자산 중심의 매입이 시장을 이끌었습니다.
Cap Rate는 4.3%로 안정적인 흐름을 유지했습니다.
다만, 이는 선매입 자산의 영향으로 일시적인 거래 확대였으며, 중소형 자산의 매각 지연과 매물 적체로 인해 2분기 이후에는 거래 둔화가 예상되고 있습니다.
📉 공실률은 오르고, 임대료도 함께 상승했습니다
서울 평균 공실률은 6.4%로 전 분기 대비 0.4%포인트 상승했습니다.
GBD는 대형 임차사의 이탈로 공실률이 3.8%까지 올랐고, CBD도 신규 오피스 공급의 영향으로 4.2%를 기록했습니다.
반면 YBD는 국민은행, 카카오증권 등의 금융사 입주로 인해 공실률이 감소했습니다.
임대료는 평당 98,199원, 관리비는 40,143원으로 각각 3.4%, 2.0% 상승했습니다.
계절적인 조정 시기와 수요 집중 현상이 함께 반영된 결과로 해석됩니다.
🚚 임차인 이동 트렌드가 뚜렷하게 나타났습니다
이번 분기에는 정보통신업과 금융업 중심의 활발한 임차인 이동이 관찰되었습니다.
- 사람인: 마곡 원그로브 입주 (3,400평)
- 국민은행·국민카드: 여의도 앵커원 통합 입주 (6,200평)
- 카카오증권: 여의도파이낸스센터 입주
이러한 움직임은 단순한 면적 확보에서 벗어나, 브랜드 가치와 ESG 요건을 고려한 공간 선택으로 수요가 전환되고 있음을 보여줍니다.
💡 향후 시장 전망과 투자 전략 방향입니다
현재 오피스 시장은 거래 확대와 공실 증가가 동시에 나타나고 있는 이중적 국면에 놓여 있습니다.
정책 측면에서는 금리 인하와 용도지역 완화 등 긍정적 요인이 있으나, 경기 둔화와 공급 리스크는 여전히 시장을 압박하고 있습니다.
이러한 시장 환경에서는 프라임 오피스 중심의 선별적 투자 전략이 더욱 중요해졌습니다.
또한 리모델링이 가능한 입지 우수 자산에 대한 선제적 포트폴리오 구성 역시 고려할 필요가 있습니다.
✍️ 마무리하며
2025년 1분기 오피스 시장은 여러 긍정적 신호와 함께 구조적인 경고도 함께 드러낸 시기였습니다.
특정 자산에 수요가 집중되는 양극화, 공실 증가에 따른 수익률 하락 등은 모두 장기적 관점에서 면밀한 대응을 요구합니다.
이번 포스팅이 여러분의 투자 판단과 시장 이해에 도움이 되었기를 바랍니다.
추가로 보고 싶은 지역이나 궁금한 이슈가 있다면 댓글로 남겨주세요. 최대한 빠르게 답변드리겠습니다.
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